｜行政書士コラム　詳細

札幌の行政書士法人Ａｉｍパートナーズです。

「宅建」「宅建業」という言葉を耳にしたことがある方は多いと思います。

不動産業を営む場合に必要となるもの、というイメージを持たれている方も多いかもしれません。

本日は、「宅地建物取引業」についてご説明いたします。

[目次]

◆宅地建物取引業について

◆宅地・建物の範囲

◆さいごに

○宅地建物取引業について

宅地建物取引業（宅建業）とは、宅地建物取引業法（宅建業法）にて以下の通り定められています。

＜第２条２号＞

宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう。

「業として行う」とは、不特定多数の人に反復継続して行う行為のことをいいます。

宅建業に該当する行為をわかりやすく表に表すと次のようになります。

上記表の〇に該当する行為を、不特定多数の人に対して反復継続して行う場合、宅建業に該当することになりますので、「宅地建物取引業免許」の取得が必要となります。

不動産業の場合、ほとんどが上記いずれかに該当することになりますので、多くの場合に宅建業の免許が必要となりますが、自己所有物件を賃貸する場合（オーナー業・大家さん）や自己所有物件を売却（一度きりであり、不特定多数に対して反復継続して行っていない）する場合は、宅地建物取引業に該当しない為、免許の取得も不要です。

その他、不動産に関する業務の中でも“宅地”ではない土地、例えば“農地”や“山林”等の売買・交換、ビルやマンションの管理業なども宅地建物取引業には該当しませんのでご注意ください。

○宅地・建物の範囲

宅建業は“宅地若しくは建物”について、売買・交換・貸借を行うことであり、前述の通りの農地や山林などの売買・交換・貸借を行う場合には該当しません。

宅建業法では「宅地」について以下のように定められています。

＜第２条１号＞

建物の敷地に供せられる土地をいい、都市計画法（昭和４３年法律第１００号）第８条第１項第１号の用途地域内のその他の土地で、道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供せられているもの以外のものを含むものとする。

「建物の敷地に供せられる土地」は、現状建物の敷地に供せられている土地に限られておらず、登記簿上の地目や現状どのような用途に使われているかは問わないものとされており、「田」「畑」「山林」などの地目であっても、その土地を建物の敷地に供する目的で取引する場合には「宅地」として扱われます。

「用途地域内の土地」とは、都市計画法で定められている１３種類（住居系８種、商業系２種、工業系３種）に分類された地域のことで、札幌市の場合は「札幌市地図情報サービス」で調べることができます。

この１３種類の用途地域に該当する土地は、現状の用途に関係なくすべて「宅地」として扱われます。

ただし“道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供せられているもの”については、用途地域内であっても例外として宅地には該当しません。

次に「建物」についてですが、宅地の場合と異なり、宅建業法上で建物について定義はされていませんが、住宅や事務所、店舗、倉庫、工場など柱・壁・屋根のある土地に定着した構築物が該当し、マンションの１室についても１つの建物として扱われます。

「宅地・建物」に該当するか否か、よく質問されるものの一つに「駐車場」が挙げられます。

例えば、よくある月極の青空駐車場の場合には、駐車場として用途が独立している為、宅地には該当しません。

しかし、店舗の駐車場など建物に付随して存在している場合は宅地とみなされますので、取扱いに注意が必要となります。

○さいごに

いかがでしたでしょうか。

不動産業の中でも、宅地建物取引業に該当し免許が必要な場合と、そうでない場合がある為、もしも判断に迷った場合は行政書士などの専門家に相談してみるのが良いでしょう。

尚、「宅建」という場合には、宅建士とも呼ばれる国家資格である“宅地建物取引士”を指す場合が多く、上記でご説明した“宅地建物取引業（宅建業）の免許”とは別のものになりますのでご注意ください。

上記に関するご質問・ご相談などがございましたら、行政書士法人Ａｉｍパートナーズまでお気軽にお問い合わせください。