｜行政書士コラム　詳細

札幌の行政書士法人Ａｉｍパートナーズです。

今回は、宅地建物取引業免許の要件についてご説明いたします。

[目次]

◆宅地建物取引業免許の要件

◆さいごに

○宅地建物取引業免許の要件

免許の申請は個人・法人どちらの場合も可能ですが、取得の為には宅建業法で規定された一定の要件等を満たす必要があります。

①免許申請者と商号

申請者の商号または名称が、法律によって使用を禁止されているものにあたる場合、流通機構や公共団体、公共機関とまぎらわしいものである場合には、その商号等を用いて申請しても免許を得ることはできません。

また、法人の場合は履歴事項証明書に宅建業を営む旨の事項が定められていることが必要です。

具体的には事業目的に「宅地建物取引業」「不動産の売買・賃貸・交換及びその仲介、代理」などと記載されていると問題ありません。

もしも宅建業を営む旨の記載が履歴事項全部証明書にない場合、定款の目的変更登記を行う必要があります。

②事務所の設置

宅建業の事務所は、「継続的に業務を行うことができる施設」であり「他業者や個人の生活（居住）部分から独立している」必要があり、個人事務所や居住スペースと混在している場合には原則として免許を受けることができません。

具体例としては、ホテルの一室、テント張りで容易に移動できるような施設、プレハブ等は事務所として認められていません。

自宅の一部を事務所とする場合や一つの事務所を他の法人と共同使用する場合、例外として一定の要件を満たすことで免許を受けることが可能ですが、申請先に事前に十分確認が必要となります。

③専任の宅建士の設置

事務所ごとに、その事務所の従業者の５人に１人以上の割合で成年者である専任の宅建士を設置することが義務付けられています。

例えば、本店に１６人、支店に１０人従業者がいた場合、専任の宅建士を本店には４人以上、支店には２人以上設置することが必要です。

“専任”という言葉の通り、パートや兼業している場合は基本的に専任とは認められていませんが、事務所に常勤していない場合でも、ＩＴの活用等により適切な業務ができる状態で、事務所以外の場所で通常の勤務時間を勤務する場合は専任として認められることになっています。

もしも宅建士の数に欠員が生じた場合、宅建業者は２週間以内に新しい専任の宅建士を補充しなければならず、補充しない場合は業務停止処分を受けることもあります。

尚、宅建業者である本人や法人の役員が宅建士である場合には、その者は当然に専任の宅建士とみなされることになっていますが、この“役員”に監査役は含まれません。

④代表者（政令でで定められた使用人）の常勤

法人または個人の代表者は、原則として事務所に常駐し業務を行う必要があります。

何らかの自由で常勤が不可能な場合は、代表権行使を委任した“政令で定められた使用人”を指定し、常勤させることにより免許を受けることも可能です。

“政令で定められた使用人”とは、単なる従業員では足りず、支店長や支配人に相当するような者を指します。

⑤営業保証金の信託または保証協会への加入

宅建業の営業を開始するためには、免許の取得後３か月以内に“営業保証金の供託”または“保証協会への加入”をすることが必要です。

例えば、宅建業者から不動産を購入した顧客が手付金を支払っていた場合に、宅建業者の過失で引き渡し期日前に焼失してしまったような場合、顧客は契約を解除し手付金の返還を求めることができますが、宅建業者がその手付金を使い込んでしまい返還するお金がない、という事態を防ぐ為に宅建業者は供託所への営業保証金の供託または保証協会へ加入し弁済業務保証金分担金の納付、いずれかが義務付けられています。

保証協会（正式名称：宅地建物取引業保証協会）は「全国宅地建物取引業保証協会（ハトのマーク）」と「不動産保証協会（ウサギのマーク）」という２つの協会があり、重ねて２つの保証協会への加入はできず、どちらか１つを選んで加入することになります。

供託金は、主たる事務所（本店）が１，０００万円、従たる事務所（支店）１カ所あたり５００万円の合計額、保証協会へ加入の場合は、主たる事務所（本店）が６０万円、従たる事務所（支店）１カ所あたり３０万円の合計額が必要となります。

営業保証金は有価証券での供託も可能ですが、弁済業務保証金分担金は金銭での納付に限られており、これらの手続きを経なければ、免許証の交付を受けることができず営業も開始することができません。

ちなみに、宅建業者から納付された弁済業務保証金分担金は保証協会から供託所に供託することになり、弁済業務保証金と呼ばれています。

保証協会から供託所へ供託する弁済業務保証金は弁済業務保証分担金とは異なり、有価証券でも良いとされています。

弁済業務保証分担金と弁済業務保証金を混同しないように注意しましょう。

⑥欠格事由に該当しないこと

宅建業の免許を受けようとする個人事業主や法人またはその役員や個人事業主の法定代理人、政令で定められた使用人が欠格事由に該当する場合には、宅建業の免許を取得することはできません。

欠格事由についてはこちらをご覧ください。

○さいごに

いかがでしたでしょうか。

保証協会への加入には、上記弁済業務保証金分担金の他、入会金等も必要となります。

また、営業保証金を供託した場合も保証協会に加入した場合も、宅建業者同士の取引によって損害を受けた場合、その宅建業者は供託所から弁済（還付）を受けることはできない点にも注意が必要となります。

上記に関するご質問・ご相談などがございましたら、行政書士法人Ａｉｍパートナーズまでお気軽にお問い合わせください。